2月25日，广州珠江新城马场地块历经9小时243轮竞价，以236亿元总价、8.5万元/㎡可售住宅楼面价成交，刷新广州楼面价纪录，这宗CBD“绝版宝地”的出让，既牵动着房企布局神经，也引发市场对豪宅格局与城市发展的多重讨论。
作为广州珠江新城最后一块大体量核心用地，马场地块的出让从挂牌之初就自带热度。据悉，该地块总用地面积19.45万平方米，计容总建面达56.7万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质，地处“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角几何中心，是串联三大CBD功能与要素流通的关键枢纽，其稀缺性成为众多房企争抢的核心原因。
此次土拍采用线上模式，共吸引越秀、保利、华润、招商等8家头部房企参与角逐，因围观人数超10万，广州交易集团官网一度出现短暂宕机。竞价过程中，保利、越秀、广州城投多次频繁加价，从186.44亿元的起拍价逐步攀升，上午11点10分左右总价突破200亿元，下午3点40分左右突破219亿元，最终由越秀集团控股的广州越诚达有限公司以236亿元竞得，综合溢价率约26.6%，其中住宅部分溢价率约35.67%。
从价格维度来看，该地块的成交数据创下多项公开纪录：折合可售住宅楼面价8.5万元/㎡，打破广州楼面价历史最高纪录；236亿元的总价仅次于255亿元的广州亚运城地块，位居广州土拍历史总价第二。值得注意的是，该地块起拍价186.44亿元已跻身广州土拍总价前五，其核心价值获得市场广泛认可。
地块的开发门槛同样引人关注。根据公开出让条件，竞得人需在地块内引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内累计销售贡献不低于300亿元；同时需建设不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，6年内累计经营产值贡献不低于20亿元，且上述物业需与土地出让年限一致自持。此外，地块还规划建设幼儿园、36班九年一贯制学校及石牌村权益物业，对开发商的资金实力、综合运营能力提出极高要求。
从区域市场影响来看，马场地块的成交对珠江新城豪宅市场的影响有待观察。目前，该地块周边汇聚了保利玥玺湾、侨鑫汇悦台、凯旋新世界等顶级豪宅，其中保利玥玺湾2025年开盘当日破百亿，成交均价达17万元/㎡，侨鑫汇悦台二手房挂牌均价约25.77万元/㎡，曾创下4.61亿元的全国高层住宅成交总价纪录。业内公开数据显示，近期珠江新城豪宅成交呈现分化态势，部分楼盘单价已跌破10万元/㎡。
作为此次竞得方，越秀集团的拿地动作具有一定行业指向性。克而瑞数据显示，2025年越秀集团在广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一。此次摘地，是越秀继去年拿地“双第一”后，在马年新春首场土拍中再度布局广州核心区，其背后是企业深耕广州的战略定力，也契合广州市高质量发展大会“开局大干”的号召。据悉，越秀集团将按照住建部“四好”建设理念，将该地块打造为城市发展标杆案例，助力广州国际消费中心城市建设。
从城市发展视角而言，马场地块的开发承载着多重使命。该地块定位为“国际商都消费地·人民文体会客厅”，规划构建“北商、南办、西文、东居”功能布局，打造中央体育公园、高端商业地标等配套，推动高密度CBD升级为“公园中的城市”。官方预计，项目成熟后每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位，成为带动城市能级跃升的重要载体。
总之，236亿元的成交总价、8.5万元/㎡的楼面价，是广州核心土地价值的直观体现，也是房地产市场的一个公开交易信号。这宗“绝版宝地”的开发，既考验着开发商的综合实力，也将对珠江新城的城市格局与豪宅市场产生影响，其后续落地效果需结合实际建设进展持续关注。（信息参考来源：中指研究院、克而瑞、越秀集团官微）
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